“Il condomino non può lamentare una lesione del diritto a godere del pianerottolo perché ristretto a seguito della installazione di un ascensore. A prevalere, infatti, è il più generale interesse dei condomini”.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 15308/2011 del 12 luglio 2011 con la quale ha ribaltato le conclusioni della Corte di Appello di Napoli che invece aveva riconosciuto le ragioni della proprietaria ricorrente, a sua volta rovesciando la decisioni in primo grado.
La Suprema Corte è stata sollecitata ancora una volta a pronunciarsi sull’argomento dell’installazione dell’ascensore all’interno di un edificio preesistente nel quale non era prevista originariamente la presenza di un ascensore al servizio dei condomini.
La situazione coinvolge plurimi interessi, spesso contrapposti decisamente tra loro, la cui composizione in sentenza non può che comportare un qualche sacrificio per talune delle implicate posizioni giuridiche soggettive.
A ben vedere, in tale occasione si incontrano (o meglio, si scontrano) due concezioni che sono sostanzialmente incompatibili in ragione del fatto che si rivelano ancorate l’una alla difesa degli assetti patrimoniali, l’altra alla tutela della persona.
Il superamento e l’ eliminazione delle barriere architettoniche, pur avendo ricevuto negli ultimi anni una maggiore attenzione, è ancora forse lontano da costituire uno degli elementi portanti della progettazione nell’edilizia, specialmente per quanto riguarda le edificazioni preesistenti, che poi rappresentano la quasi totalità.
Le norme vigenti sono importanti perché definiscono gli obblighi e danno i suggerimenti tecnici necessari alla soluzione dei vari problemi che si incontrano, ma sono vane se non supportate da un serio convincimento sia da parte dei tecnici che degli amministratori, nonché in generale da parte di noi tutti.
Occorre dirlo con franchezza, nel nostro Paese non esiste ancora una “cultura” su tali problemi e contiamo un notevole ritardo rispetto ad altri Paesi sviluppati. Si assiste talvolta ad escamotage per eludere le norme, che certamente non fanno onore ai progettisti, ai tecnici ed ai committenti.
Basterebbe ricordare, peraltro, che proprio con riferimento allo specifico tema dell'abbattimento delle barriere architettoniche, la Corte Costituzionale, con la sentenza del 10 maggio 1999, n. 167, ha definitivamente chiarito che per realizzare condizioni di accessibilità è possibile incidere sul diritto di proprietà del terzo, atteso che ai sensi dell'art. 42 della Costituzione è lecito imporre limiti alla proprietà privata allo scopo di assicurarne la funzione sociale e che l'accessibilità è una qualità essenziale anche dell'edificio condominiale. Quindi il problema è proprio questo: occorre fare tutto il possibile per aumentare l’accessibilità e la fruibilità di tutto l’habitat in cui si svolge la nostra esistenza. Ciò deve maturare nel nostro Paese, nel quale, occorre però evidenziare, la difficoltà è maggiore per il fatto che si opera in città storiche con molti monumenti “vincolati” per i quali gli interventi di adeguamento devono essere più consapevoli e ragionati, ma che comunque non possono essere elusi .Il problema delle “persone con ridotte o impedite capacità motorie o sensoriali” è un problema che riguarda tutta la società che lo deve considerare come prioritario ed ineluttabile, ed invece non poche sono, ad esempio, le conflittualità che scaturiscono dalla installazione di un ascensore in un fabbricato preesistente dove non è sempre facile da parte dell’amministratore dello stabile far prevalere il diritto di pochi rispetto all’egoismo dei molti. Pur dovendo considerare che non tutte le situazioni sono analoghe, vogliamo però comunque richiamare l’attenzione sono alcune delle più recenti sentenze, contrastanti tra loro:
-Cassazione 14 giugno 2009 n. 14786: “Non è possibile, nemmeno quale abbattimento delle barriere architettoniche, installare un ascensore nella chiostrina se lede i diritti anche di un solo condomino”;
-Cassazione 8 ottobre 2010, n. 20902:”l’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione…omissis … il concetto di inservibilità espresso nel citato articolo va interpretato come sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ritraeva secondo l'originaria costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest'ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità (Cassazione 21-10-1998 n. 10445).
E per ultima la già citata sentenza del 12 luglio 2011, che definisce meglio la necessità di tollerabilità del singolo condominio dissenziente “in sacrificio” della collettività.
In realtà molti fabbricati costruiti prima della legge 13 del 9 gennaio 1989 "Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” sono privi di ascensore come di tutti quei piccoli accorgimenti atti a favorire i disabili. Dalla tabella … relativa all’ultimo censimento del 2001 appare evidente quanto altissimo sia il numero di abitazioni residenziali con piani fuori terra ancora senza ascensore . Considerando che vengono installati in Italia mediamente 15.000-20.000 ascensori all’anno, pur riferendoci a dati estrapolati ad oggi siamo ancora ben lontani dalla meta di rendere accessibili tutti gli edifici residenziali! Per superare questo problema esistono principalmente due soluzioni: la prima prevede l’installazione di un ascensore racchiuso da un involucro (di solito in acciaio e vetro) all’esterno del fabbricato, appoggiandolo ad una delle pareti perimetrali dello stesso; la seconda consiste nell’installare il nuovo ascensore racchiuso da un involucro analogo al precedente, all’interno del fabbricato di solito nella preesistente cassa-scale ovvero in qualche cortile coperto o scoperto. Oggi anche le tecnologie ascensoristiche hanno fatto passi da gigante, per cui possiamo affermare senza ombra di dubbio che, tranne casi particolarissimi, è sempre possibile trovare una soluzione tecnica per inserire un elevatore in un fabbricato preesistente che ne era sprovvisto.
Per l’installazione di ascensori in edifici, il legislatore, in particolare prevede una precisa distinzione tra gli edifici di nuova costruzione e gli edifici preesistenti oggetto di ristrutturazione (ndr con cambio di destinazione d’uso) e per quelli oggetto di manutenzione straordinaria.
La legge 13 del 1989 (sulle barriere architettoniche) si riferisce sia agli edifici di nuova costruzione, sia alla ristrutturazione di interi edifici (art. 1) che alle innovazioni da inserire nelle strutture preesistenti. La citata legge 13/89 (da art. 2 ad art. 7) offre tutte le facilitazioni possibili, come abbassamento delle maggioranze condominiali (art. 2), deroga dei Regolamenti edilizi (art. 3), superamento dei vincoli con la Sovrintendenza (art. 4 e 5). La normativa, però, e questo a molti sfugge, si presenta con una serie di vincoli forti per i progettisti, solo in caso di nuove costruzioni o in caso di ristrutturazioni. E’ importante inquadrare questa differenza, altrimenti la normativa per l’ abbattimento delle barriere architettoniche si presenterebbe invece che nella veste di una facilitazione alla esecuzione delle innovazioni, in quella di una serie di impedimenti o di difficoltà.
L’installazione di un nuovo ascensore in un edificio preesistente è classificato come intervento edilizio di manutenzione straordinaria (vedasi art. 3 del dpr 380/2001, ex legge 5 agosto 1978, n 457, art. 31): “-interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici (ndr ascensori), sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso…”. Anche la circolare del Ministero delle Finanze n. 57/E del 24 febbraio 2008, relativa alle detrazioni fiscale del 36% riporta l’elenco degli interventi classificati come “manutenzione straordinaria” :”…omissis.. realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non portino aumento di volumi e superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, centrali termiche, impianti ascensori, scale di sicurezza…omissis”.
Quindi la installazione di un ascensore in un edifico preesistente che ne è privo, si inquadra nella “manutenzione straordinaria” e non nella “ristrutturazione”. Da questa affermazione derivano le applicazioni delle leggi, norme e regolamenti. Purtroppo invece spesso accade di vedere applicate, nelle sentenze relative all’installazione di ascensori in edifici preesistenti, le disposizioni relative alle nuove edificazioni e alle ristrutturazioni edilizi.
vedi anche altro mio POST: "Le scale si possono tagliare"
(*) Tratto da un mio articolo apparso su: Il Sole 24 Ore di lunedi' 1 agosto 2011
